杨帆配资【曝】华润置地、绿城、金茂、中粮，斗起来了...

这一两年来的上海市场，上演了一轮又一轮的房企争斗战杨帆配资，战场主要集中在杨浦滨江、徐汇滨江等网红板块。

对于操盘手来说，压力不可谓不大，毕竟竞品在某种程度上会分散自己的客源；而且最终项目销售数据一对比，也是高下立见。影响着自己的仕途。

然而就在最近，艳姐居然看到这样一幅非常和谐的画面，虹口源·717项目背景板上，俨然写着“四平路三兄弟百花齐放”，居然祝福周边的竞品金茂璞元首开大捷。真的不得不佩服这个项目管理者和营销人员的宽大胸襟。

这个画面的发生地，是今年上海的新兴战场——虹口北外滩板块，而目前这个板块的对决，主要是在四大超级房企之间展开：

华润置地、金茂、绿城、

他们带着自家王牌项目——华润外滩瑞府、金茂璞元、中粮北外滩壹号、绿城北外滩地王项目杀到了这里。

每个项目的起步总价几乎都已超2000万左右，这场豪宅的“超级大战”，堪称今年上海楼市最刺激的年度大戏。

就在昨天，金茂·璞元过会，首期均价16.6万/㎡，极具风向标作用。

为了能够制霸一方，大家都使出了前所未见的实力，这已不仅是一场产品力的较量，更是背后品牌实力、团队能力的全方位比拼。

今天，就让我们以第三方视角，简单和大家分析此次“超级大战”，看看谁才是北外滩的王者。

“残酷厮杀”开启

时间倒回到2023年9月，中粮大悦城旗下的上海大区公司，通过上海联交所，以底价约12亿竞得上海虹口北外滩地块。

这块地的面积并不算大，土地面积约2.4万方，容积率1.95，折合楼面价94437元/㎡。

最终，项目命名为中粮北外滩壹号，定位高端住宅壹号系，是大悦城产品系中最高端的系列。

要知道的是，此前大悦城已在虹口瑞虹新城打造了中粮瑞虹·海景壹号，可谓大获成功。或许尝到了甜头，大悦城又在虹口拿下这幅钻石地块。

只是中粮北外滩壹号让人等的有点久，等了将近2年的时间，才在今年6月等来了展厅开放。

实拍图

艳姐也不由得感叹，如果中粮北外滩壹号早早入市，或许就可以避开如今惨烈的产品力竞争了。

在中粮拿地1年后的2024年11月，北外滩又迎来超级房企华润置地：

当时它以51.36亿元竞得四川北路地块，成交楼板价9.29万/㎡，溢价率11.97%。

最终华润置地拿出了在上海的首个瑞系产品——外滩瑞府，项目土地面积为约1.4万方，容积率3.87。

说实话，艳姐觉得外滩瑞府的区位也确实对得起这样的价值，项目距离外滩约1英里的距离，就已经决定了外滩瑞府的王者调性。前不久外滩瑞府还举办了一场非常震撼的产品发布会，“外滩”主题也是贯穿了整个发布会。

在华润置地拿地3个月后，今年2月，虹口北外滩又出让了一块不到2万方的宅地，华润置地也参与了此次地块的竞拍。

经过184轮激烈竞价后，最终金茂联合新加坡庆隆，以89.6亿元总价斩获该地块，溢价率高达38.2%，楼板价达11.75万/㎡，创下区域地价新高。

金茂拿出了上海首个璞系产品——金茂璞元，和外滩瑞府不同的是，金茂另辟蹊径，主打瑞虹新城生活圈概念。

更让业界有点敬佩是金茂速度，今年2月拿的地块，在5月初，金茂·璞元的展厅就已经进行了呈现，而且还举办了产品发布会。

就在前不久，金茂·璞元还举办了盛大的“峯尚之夜”活动，上海璞系首座旗舰作品与顶级圈层生活品牌「璞意荟」PURE LIFE专属权益发布，首次全维度呈现金茂璞元东方至境与璞逸生活方式。

当日，金茂当红操盘手营销总王丽萍为大家倾情讲解了金茂·璞元的独家产品亮点，以及希望传递给用户的全新生活方式。

同时，就在昨天，金茂·璞元过会，首期均价16.6万/㎡，下周也将进入取证认筹倒计时！作为中国金茂内环内TOP级豪宅新品——上海璞系壹号作品金茂·璞元，预计8月中上旬启动认筹，8月下旬正式开盘，积分触发预警，日光红盘预定，看来大概率又要掀起一波抢购潮。这个过会均价非常具备风向标意义，虹口其他“几兄弟”的过会均价可以对标这个价格，自行脑补。

然而，故事到这里并没有完，就在前不久的上海土拍中，虹口北外滩的一幅王炸地块，被绿城以64.719亿拿下，溢价46.33%，楼面价约126577元/㎡拿下，这也是绿城首次落子北外滩，也成为了虹口区域地王。

绿城在北外滩的这个项目，坊间猜测估计未来售价可能要到19万/㎡左右，也将成为新一代的重磅年度作品，如今绿城也加入了战局，未来北外滩的豪宅竞争估计也将更加激烈。

当然杨帆配资，眼下对于华润置地、金茂以及中粮来说，都在等待一个时机：

三个项目的售价官方至今还没有对外披露。毕竟客户对价格还是非常敏感的，在定价上真的不能有丝毫差池。

估计谁都不想先出牌，因为谁先出牌，后出牌的人就可以针对性的打牌了。这样价格的博弈战，双方将如何开打，太让人期待了。

产品大绝杀

此次虹口北外滩四个豪宅项目同台竞技，代表着每家房企产品力的最高水平，也代表着每家房企的颜面。所以在产品打造上，四家房企也都卯足了劲。

由于每个项目都有太多的细节可说，艳姐在这里就说说这四个项目明显的特色，与其他产品拉开差距的地方到底在哪里。

先来说说华润置地的外滩瑞府，操盘手也是做了一个比较讨巧的定位，此次在产品打造上是将艺术融入到生活中去，做了以下几个动作：

一个动作是打造了上海海派文化底蕴的风貌底盘：

项目最大程度的保留了风貌建筑的原始气质，并且还融入了多元建筑艺术风格，形成了一个可游逛的街区；

另一个动作就是对于公区仪式感的极致打造：

项目为了追求每栋楼的平权，把原本规划的5栋楼直接压缩成为4栋楼，最终社区核心呈现了约3000㎡沉浸式中央公园，让每栋楼都可以欣赏到中央景观；

此外，项目对于景观设计也是融入了印象派艺术灵感，独创六大主题花园，形成了可游可赏的立体生态空间。

第三个动作是室内设计的女性艺术视角：

室内的打造的语言表达上，也更具有女性审美，创造出当下上海豪宅最经典的香奈儿黑白撞色，整体表达出了非常高级惊艳的质感。

而此次金茂璞元，作为上海首座璞系产品，集中国金茂 31年的大成之作，此前披露了相关设计亮点，居然做到了12大首创，可见此次金茂璞元是全维度、体系化的升级。

几乎每一个首创，都可以展开几百字，篇幅有限，说说几个非常吸睛的地方：

比如首创了首个自然生息感社区，进行了逾 5 米层高的首层全架空设计，柔化了建筑和社区空间的边界感。

示意图

更有点突破想象的是，此次项目首创约10米垂直峡谷生态林，将地上架空层与下沉庭院巧妙衔接，构成约10米落差的垂直峡谷生态体，将峡湾、密林、溪涧、山丘意象融入其中。

当然，艳姐觉得金茂每次推出项目的王牌之一就是它的科技系统，此次金茂璞元更进了一步，打造上海首个全场景动态智能生活：

本次金茂璞玉首次引入智能AI ，通过AI 守护家人安全、进行水质监测、无接触归家等等。此外，金茂的12大科技住宅系统也已将生活痛点场景通过科技系统一网打尽。

此次金茂璞元可以说在上海这么多年来的巅峰项目了，最终到底会给到市场怎样的惊艳，有待后续示范区和样板间的揭晓，来告诉我们答案。

最后再来说说中粮北外滩壹号，项目一直以来还是比较低调的，目前官方对外披露的产品信息并不多，只能从官微和此前的发布会上，管中窥豹，了解项目的些许亮点：

这个项目是北外滩历史风貌区第“壹”个风貌项目，有两栋风貌文保建筑，所以会在整个街区内看到很多修旧如旧的打磨。

更值得一提的是，项目容积率1.95，所以在这里打造了118套风貌别墅，整个社区的居住透气感也会比其他项目更强。

此次项目还推出了90套大平层，从已经披露的过程效果图来看，采用了极简线条主义，塔冠也是非常具有高维审美特色。

中粮北外滩壹号更多的产品细节，也有待后续披露了。

最后还要再插一段的是三大项目的强劲对手绿城，就在绿城拿下北外滩地王4天后，就公布了相关设计方案，小区内部留出了非常开阔的中央景观空间，打造了双楼王楼栋，全部做到了两梯两户设计。

而且从建筑楼栋轮廓来看，也是运用了弧形转角，艳姐猜想大概率是和绿城潮鸣东方类似的外立面设计。此前也有人做过测算，未来户型面积段大概率会在200-300㎡左右，未来总价可能是4000万级别，楼王顶复可能要上亿了。

目前这几个项目的比拼，还是停留在设计理念和营销定位上的厮杀，艳姐觉得更为残酷的，就是之后示范区和样板间开放之间的比拼，还有再后面的销售去化率的对决了。

每一场战斗对于操盘手来说，都是一场硬仗，不容许有半点马虎，有一个细节没到位，就可能会被对手超越了。

团队实力PK战

此次四个项目的比拼，也已经上升到了华润置地、金茂、绿城、大悦城这四家房企的上海公司团队硬实力的PK战。先来说说华润置地上海公司的高管天团。目前华润置地上海公司总经理是娄山杰，实际上娄山杰来到上海公司已有一年多的时间。2024年3月，当时华润置地城市总大换防，时任华润杭州总经理的娄山杰，调任到上海担任总经理。

娄山杰此外，上海公司高管团队中，也有华润置地上海公司副总经理双全、华润置地上海公司设计部负责人金晓芸等诸多实力派。在上海高管团队的带领下，华润置地近期在上海市场也是表现出了非常强劲的销售势头：比如浦东新杨思板块的翡云悦府项目，首开认购率达412%，入围分63.84，刷新了今年上海最高认购数和最高入围分。二批次和三批次也持续热销，成为上海最火爆的项目之一；

再比如宝山南大的中環置地中心·望雲TOD，实现了造城模式的进化，从去年3月首开至今持续热销，一举夺得上海面积销冠。

如今大家对于华润置地，已经有了比较明确的标签，就是典型的六边形战士：城市超级地标打造能力、捕捉市场动态变化能力、大盘拿地和操盘能力、高品质住宅的定义能力等各方面，几乎都做到了行业头部水平。

而另一边金茂上海公司高管也是实力强劲。金茂上海公司总经理是关翀，可以说是金茂所有城市总中含金量最高的高管之一，此前在金茂的组织变阵中，也被升任为集团副总裁，但仍然统领上海公司。